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Newsletter jurídica

Nº 24: 27 de novembro de 2019

Direção: Melanie de Oliveira Neiva Santos

Colaboração: Fernando Martins, Inês Cerqueira, Isabel Sanches. Ivone Pinto (1º ano de Solicitadoria) 

 

EDITORIAL

Em 2012 o arrendamento foi objeto de uma reforma fundamental, por via da qual se pôs termo a anos de vinculismo e congelamento de rendas em Portugal. O novo regime jurídico encerra, porém, uma grande complexidade, em virtude dos regimes transitórios para os contratos antigos, da atualização de rendas e dos despejos. Recentemente foi, ainda, publicada a Lei de Bases da Habitação com impacto no regime do arrendamento.

Convidamos, pois, os nossos leitores consultar a informação que recolhemos neste domínio e a vir conhecer a nova Lei de Bases da Habitação, no próximo dia 2 de dezembro às 18.30, participando na aula aberta da licenciatura em Solicitadoria.

 

DICIONÁRIO JURÍDICO

Arrendamento (Dir. Civil)

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. (artigo 1022.º do Código Civil)

Arrendamento e aluguer A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel. (artigo 1023.º do Código Civil)

 

LEGISLAÇÃO

Lei n.º 83/2019, de 03/09 – Lei de bases da habitação

Lei n.º 13/2019, de 12/02 – Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

Lei n.º 43/2017, de 14/06 - Altera o Código Civil, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27/02, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08/08, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.

Lei n.º 31/2012, de 14/08 - Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27/02.

 

JURISPRUDÊNCIA

Contrato de arrendamento; Atualização de renda; Resolução do contrato

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13/06/2018, Proc. nº 309/14.6TBVFR.P1

«I - No âmbito de um contrato de arrendamento celebrado em 1974, à comunicação do senhorio da sua pretensão em actualizar a renda e passar o contrato para o regime do NRAU, pode o arrendatário invocar ter 65 ou mais anos de idade ou ter um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), desta forma podendo limitar os efeitos por aquele pretendidos, nos termos previstos no art.º 35.º e 36.º do NRAU.

II - O arrendatário tem o ónus de fazer a prova dos factos que alega nos prazos previstos no art.º 32.º n.º 2 do NRAU e 19.º-A do Decreto-Lei n.º 158/2006 de 8 de Agosto, competindo-lhe designadamente diligenciar junto da autoridade tributária pela emissão do comprovativo do RABC do seu agregado familiar.

III - A cominação prevista no art.º 32.º n.º 4 do NRAU do arrendatário não poder prevalecer-se das circunstâncias que alega se não fizer acompanhar a sua resposta ao senhorio dos documentos que as comprovem, circunscreve-se ao facto do mesmo ter 65 ou mais anos de idade ou deficiência. Ao distinguir as duas situações, não retirando os mesmos efeitos da falta de prova pelo arrendatário da sua situação económica, daqueles que retira da falta de prova da sua idade ou incapacidade, o legislador terá considerado o diferente grau de dificuldade burocrática na obtenção dos documentos necessários pelo arrendatário.

IV - A jurisprudência do Tribunal Constitucional, destacando-se o juízo de inconstitucionalidade feito no Acórdão 277/2016 publicado em 14/06/2016 na II série do DR n.º 112/2016, vai no sentido de que é excessivamente severo e desproporcionado fazer associar ao incumprimento do ónus da prova que compete ao inquilino, as consequências graves que para ele resultam de não poder beneficiar do regime excepcional legalmente previsto nos art.º 35.º e 36.º do NRAU, por não ter enviado atempadamente ao senhorio os documentos comprovativos dos factos impeditivos que invocou, quando os mesmos se verificam efectivamente.

V - O art.º 19.º-A do Decreto-Lei 158/2006 ao prever que caso o arrendatário não envie ao senhorio o documento comprovativo do seu RABC no prazo de 60 dias a contar da liquidação do seu IRS de 2012, não possa prevalecer-se de tal regime excepcional, para além de desproporcionada pela gravidade dos efeitos que prevê em conformidade com a jurisprudência do Tribunal Constitucional, contradizendo, não obstante, tratar-se de uma norma transitória, o regime geral do art.º 32.º do NRAU.

VI - Se o arrendatário logo invoca na resposta ao senhorio que o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA enviando o comprovativo de ter solicitado às Finanças a emissão do documento para a sua prova, não ficam precludidos os direitos que lhe são atribuídos pelo art.º 35.º do NRAU, não obstante o mesmo não tenha feito prova desse facto perante o senhorio no prazo legalmente previsto, circunstância que apenas pode determinar que venha a ter que indemnizar o senhorio pelos prejuízos culposamente causados, nos termos do art.º 19.º-A n.º 5 e n.º 6 do Decreto-Lei 158/2006.(…)»

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/da2f3ea53ff82980802582c7004d1a0a?OpenDocument

 

Arrendamento para habitação; Regime transitório; Caducidade do Arrendamento

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 07/10/2019, Proc. Nº 2346/18.2T8GDM.P1

«I - O NRAU, relativamente aos contratos de arrendamento para habitação celebrados anteriormente à sua entrada em vigor, passou a não permitir a transmissão do arrendamento para os descendentes maiores de 26 anos que não sofram de qualquer incapacidade ou que tenham uma incapacidade inferior a 60% (v. art. 57º, norma transitória).

II - Com esta limitação, reforçou-se o cariz social da transmissibilidade da posição de arrendatário, restringindo-se esta aos descendentes que, em princípio, terão dificuldade económica em aceder ao gozo de uma habitação segundo as regras atuais do mercado, entendendo o legislador não ser a mera convivência, no locado, com o arrendatário falecido suficiente para motivar a imposição de sacrifícios ao interesse do senhorio (em ver cessado o contrato sujeito a um regime vinculístico) e ao interesse público (de ampliação do mercado de arrendamento), cedendo o interesse daqueles perante estes.

III - A aplicação do referido regime transitório não enferma de inconstitucionalidade, não gerando a referida não inclusão destes descendentes no art. artigo 57.º, do NRAU, inconstitucionalidade de tal norma, por violação do princípio da igualdade, pois que, as razões, eminentemente sociais, de consagração legal das situações aí previstas, a reclamar e justificar o sacrifício de direitos e interesses privados ou públicos (como o de propriedade de senhorio e da ampliação do mercado de arrendamento segundo as atuais regras), não estão presentes naquele caso. Na verdade, não se verifica uma discriminação injusta e arbitrária, dado caber aos referidos descendentes, capazes, excluídos, diligenciar, ativamente, pela satisfação das suas necessidades, estando todos os outros casos consagrados, presumivelmente, em situação mais desfavorecida e, mesmo, vulnerável. Surgindo, na família, os “laços de sangue” e a “relação conjugal” ou de “união de facto”, em posição de igualdade, tal paridade deixa de existir, para os referidos efeitos, no momento em que os descendentes adquirem, naturalmente, capacidade de organizarem as suas vidas, de constituírem a sua família e de proverem pela satisfação das suas necessidades, pessoais e familiares.

IV - E também não configura violação do direito à habitação, pois que tal direito (v. art. 65.º da Constituição da República Portuguesa), reveste, acima de tudo, natureza programática, dirigindo-se ao Estado, que o assegura por variados meios, e, desde logo, no nº1, do art. 57.º, do NRAU, foi salvaguardada a parte mais frágil e de essencial relevo do direito à habitação, com a eleição dos aí previstos beneficiários na transmissão por morte do arrendamento, nomeadamente nos contratos mais antigos, sujeitos a um regime vinculístico, e com proteção das pessoas mais vulneráveis, situações essas em que mais se reclama e justifica especial proteção.

V - Não se encontrando o réu em nenhuma das situações previstas nas alíneas do n.º 1, do citado art. 57.º, do NRAU, cuja aplicação não pode ser afastada, é de concluir pela caducidade do arrendamento, com a morte de sua mãe.»

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/2cda5e6bdfebaa0a8025849a0046c65e?OpenDocument

 

EVENTOS

A Lei de Bases da Habitação – Aula aberta ISCET 02/12/2019 às 18h30

Dr.ª Ana Cruz, Diretora Regional do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.

Dr.ª Luísa de Sousa, Professora Adjunta do Instituto Superior de Ciências Empresariais e do Turismo (ISCET)

Participação livre sujeita a inscrição iscet@iscet.pt

 

DESTAQUES

PORTAIS

Arrendamento para Habitação (Portal das Comunidades Portuguesas)

https://www.portaldascomunidades.mne.pt/pt/apoios/area-juridica/arrendamento-para-habitacao

Portal da Habitação

https://www.portaldahabitacao.pt/arrendamento-urbano

Portal do Direito

http://portaldodireito54.blogspot.com/2017/01/contrato-de-arrendamento-e-despejo.html

 

PUBLICAÇÕES

COLAÇO, Amadeu (2019), “Guia Prático do Arrendamento Urbano”, Coimbra, Almedina

MENEZES CORDEIRO, António (2014), “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, Coimbra, Almedina

MENEZES LEITÃO, Luís (2019), “Arrendamento Urbano”, 9ª ed., Coimbra, Almedina

 

 

VÁRIA

NOTÍCIAS

«Um quarto, 250 euros: a odisseia de uma jornalista na pele de estudante», Renata Monteiro, in Jornal Público, 10 de outubro de 2018

 

SUGESTÕES

André Rieu e a sua orquestra Johann Strauss

26-28 NOV -ALTICE ARENA

 

CURIOSIDADES

Rua de Cedofeita

«O Bairro Liberal de Cedofeita

(…) a cidade do Porto foi sitiada durante mais de um ano pelas tropas de D. Miguel, num período conhecido como o Cerco do Porto, repleto de combates sangrentos na envolvente da cidade e de muitas baixas decorrentes de uma epidemia de cólera, da fome e dos cruéis conflitos armados. Da envolvente da cidade chegavam investidas realistas, de Gaia vinham balas de canhão, causando destruição e morte, que atingiam até a parte alta da cidade. Alguns desses projéteis atingiram também a freguesia de Cedofeita, onde o rei D. Pedro estabeleceu residência depois de um feroz ataque, decretado pelo seu irmão D. Miguel, ao seu primeiro abrigo, o palácio dos Carrancas, atual Museu Soares dos Reis. E será por ali, entre a rua de Cedofeita, a Lapa, o Quartel de Santo Ovídeo e a antiga rua da Sovela, precisamente a atual rua dos Mártires da Liberdade, que o poder liberal se organizará durante o Cerco do Porto, com o quartel general de D. Pedro, os principais ministérios e até tendo lugar algumas reuniões camarárias, delineando estratégias e definindo o futuro da contenda. Ali se construiu o mito da “Invicta”, cidade que resistiu estoicamente a um bloqueio difícil e longo e a quem D. Pedro IV, por gratidão e reconhecimento, ofereceu o seu coração. (…)»

https://www.facebook.com/CedofeitaViva/photos/gm.334739973350119/672358019507538/?type=1&theater

Jorge Ricardo Pinto, Professor Coordenador

do  Instituto Superior de Ciências Empresariais

e do Turismo (ISCET)